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在疫情之后，度假板塊的新玩法在不斷衍生發(fā)展，傳統(tǒng)民宿產(chǎn)業(yè)走向沒落，隨著新消費人群的形成，度假產(chǎn)業(yè)及度假酒店的發(fā)展將是一個非常值得關注的話題，度假酒店也正在成為繼城市中高端連鎖后一個新的增長極。

01

民宿的“來由”

我時常在和酒店及民宿業(yè)主交流時科普到底什么是民宿、什么才是度假酒店，兩者區(qū)別在哪？因為行業(yè)內(nèi)對民宿的概念是有些混淆的。

城市里的短租房、鄉(xiāng)村里的民宅、仿古建筑里的酒店、有點文化特色的酒店、民族風情的住宿體等等都習慣性的被人們稱之為民宿。在這些特定的住宿體系內(nèi)，度假酒店和民宿一直都沒有明確的分界點，因為特殊的行業(yè)背景，所以這一塊的住宿體系概念一直都比較混亂。

從字面和權威的書面字眼來理解民宿，英文名Minshuku，發(fā)源于日本，是指利用當?shù)亻e置資源，民宿主人直接參與，為游客提供體驗當?shù)刈匀?、文化與生產(chǎn)生活方式的小型住宿設施。

民宿實際上更多的是來自于英國，在上個世紀60年代開始，英國西南部與中部地區(qū)人口稀少的農(nóng)家，為了增加收入開始出現(xiàn)民宿，采用B&B（Bed and Breakfast)的經(jīng)營方式，性質屬于家庭招待的方式，這是英國最早的民宿。

所以說民宿的真正來源于住宅這一特殊屬性，這里的住宅更多的是指代的農(nóng)宅，而非城市高層住宅，利用自用住宅空閑房間，結合當?shù)厝宋摹⒆匀痪坝^、生態(tài)、環(huán)境資源及農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動，為外出郊游或遠行的客人提供個性化住宿場所，這應該是民宿較為全面的解釋。

而中國文化和旅游部在2019年7月19日發(fā)布的《旅游民宿基本要求與評價》里明確規(guī)范了民宿行業(yè)標準、定義及等級劃分等，就是利用當?shù)亻e置資源、民宿主人參與的小型住宿體，并將旅游民宿分為三個等級，五星、四星、三星。

而在有些地方，將房間數(shù)量作為衡量民宿與酒店的標準要素，如某些地區(qū)把14間房以下的歸為民宿，這個或許有些片面，其實民宿與酒店的區(qū)分首要的規(guī)模、其次是土地和房產(chǎn)性質，小體量的民宅改建為民宿，超過這個體量的有商業(yè)概念的應該歸為酒店序列。

從國內(nèi)民宿的發(fā)源看，最早要看臺灣省，在上個世紀八十年代就出現(xiàn)大規(guī)模的發(fā)展，因政府的“觀光農(nóng)業(yè)”刺激，成為了當時臺灣省一個新興的鄉(xiāng)村旅游經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。

而大陸的民宿發(fā)展基本是在1998年間出現(xiàn)，開始以農(nóng)家樂、漁家樂形式出現(xiàn)，在2011之后，因為網(wǎng)絡預訂平臺的興起，民宿產(chǎn)業(yè)才迎來蓬勃發(fā)展，也逐步形成了幾大民宿產(chǎn)業(yè)集中區(qū)；

莫干山的旅游民宿集中地成為中國民宿產(chǎn)業(yè)集中的標桿；麗江、大理為代表的云貴川藏區(qū)民宿更是成為眾多旅游愛好者的首選旅游目的地；嶺南山海民宿集中區(qū)成就了別具特點的民宿集群；

傳統(tǒng)徽鄉(xiāng)民宿區(qū)更是以徽派建筑為代表形成了建筑特點的民宿連片區(qū)；西北高坡民宿區(qū)如中衛(wèi)、西安等地創(chuàng)造了非常具有特點的西北風情。所以說民宿與鄉(xiāng)村是密不可分，

我們在這里先把民宿與城市短租房做一個切割，城市里的高層住宅不是真正意義上的民宿。國內(nèi)民宿從開始到現(xiàn)階段發(fā)展，已經(jīng)形成了一個非常大的產(chǎn)業(yè)鏈，成為旅游城市及目的地非常具有影響力的經(jīng)濟增長點，民宿的火熱也帶動了相關產(chǎn)業(yè)的綜合性增長。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

02

民宿的發(fā)展“軌跡”

從國內(nèi)逐步形成的五大民宿集中連片區(qū)來看，民宿的野蠻生長也為這個行業(yè)帶來了危機。從早期民宿的高回報到如今大多數(shù)民宿入不敷出的狀況看，民宿的發(fā)展已經(jīng)進入了新的階段，行業(yè)的變遷、城市連鎖酒店的發(fā)展、客群喜好的改變都對這個行業(yè)帶來著深遠的影響。國內(nèi)民宿發(fā)展迅速，但是絕大部分依舊是定位低中端的產(chǎn)品，隨著受眾年紀的擴大、生活品質的提高、追求多元化消費場景、客群年輕化之后，大量低端的民宿、環(huán)境一般、沒有核心配套的民宿將逐步失去市場，而另一方面稀有的高品質民宿房間緊俏導致價格虛高，節(jié)假日價格幾何式增長，這都是制約民宿行業(yè)健康發(fā)展的因素。

在國內(nèi)實際也就20多年的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了農(nóng)家樂式的起源階段到2000年后的個性化階段再到現(xiàn)階段的品牌時代，民宿實際經(jīng)歷的三個時代的產(chǎn)品依舊存留在當下這個社會。

隨著品牌化的深入、客群的持續(xù)改變、疫情的催化作用，前兩個階段的產(chǎn)物會加速淘汰，第三階段的民宿也會更新?lián)Q代甚至重新提升，或許民宿真正進入到了一個健康發(fā)展時期。

何為品牌時代，從大的區(qū)位來說，莫干山、大理、陽朔等酒店民宿的品牌代名詞；從小的來說，莫干山裸心谷、半山民宿、大理雙廊民宿等就是品牌的含義；

從單店來說，禪驛酒店、莫干山西坡、中衛(wèi)大樂之野、上海武康路隱居繁華公館等就是品牌的意義。所以民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，時代更迭與產(chǎn)品淘汰持續(xù)加快，而升級后的民宿實際成為度假酒店的雛形，從而形成了度假酒店產(chǎn)業(yè)集群，這就是我們所說的度假酒店的崛起和民宿的衰退。

無論度假酒店還是民宿，都是依托度假的深刻含義，都是為度假人群提供獨特的住宿體驗。我們前面說了民宿與酒店的界限，而度假酒店與民宿的界限就變的確實模糊。

這一塊要從產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和消費客群消費喜好變化角度來分析，主要消費年輕人的民宿及度假酒店產(chǎn)業(yè)面對的客群基本為同一個人群，這一人群目前的消費觀逐步變?yōu)槎嘣c個性化并存。

一個小型的單一的民宿住宿體或許無法滿足親子、群體出游的消費需求，民宿迸發(fā)出來的衛(wèi)生、安全隱患也是制約高端客群消費的主要因素，而傳統(tǒng)民宿區(qū)出現(xiàn)的高端度假酒店形態(tài)逐步增多，如麗江的悅榕莊、金茂酒店；

莫干山的郡安里度假酒店、開元森泊度假樂園；陽朔在水一方酒店、悅榕莊；成都青城山、峨眉山的禪驛酒店、六善酒店、藍光己莊度假酒店等都為各地傳統(tǒng)旅游區(qū)提供了更多的安全住宿場地，而且功能更為豐富，配套更為齊全，更好的衛(wèi)生和服務。

隨著文旅大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來這些地區(qū)規(guī)?；亩燃倬频陮⒅鸩皆龆啵M一步擠壓民宿的生存空間，并進一步催化低端住宿產(chǎn)業(yè)淘汰和升級。

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03

度假酒店的的“潛質”

度假酒店的形態(tài)一方面是城市酒店一部分，另一方面更多的是度假民宿的升級孵化，只是他存在于商業(yè)用地與房產(chǎn)性質上，跟多元化的配套和更為全面的服務及管理系統(tǒng)，更大的體量。

酒店基本存在于度假景區(qū)及度假城市，與鄉(xiāng)村相去甚遠，但也相輔相成，互為妯娌共進關系，都受行業(yè)特點影響，冷熱交替，共度季節(jié)性危機。

度假酒店的定義不單單是開在與度假有關的地方，更多的是擁有完善的度假配套產(chǎn)業(yè)，如溫泉、親子樂園、養(yǎng)生、山道、高爾夫、游泳池；或者靠山、靠海有沙灘、靠江靠河靠湖等自然景觀，這些才是一個度假酒店的特殊標簽。

另一個度假酒店的核心就是在地文化的主創(chuàng)，從杭州的安縵到青城山的六善，核心就是獨一無二的設計呈現(xiàn)了在地文化的呈現(xiàn)與文創(chuàng)的落地。

進入新千年的第二個十年，民宿迎來了黃金發(fā)展期，以莫干山、陽朔、大理麗江等為代表的地區(qū)出現(xiàn)了大量的民宿，民宿經(jīng)濟蓬勃發(fā)展起來，在那時，民宿投資成為城市白領階層非常向往的投資方式，因為民宿暴利的時代就發(fā)生在那個時期，投資一家民宿兩年內(nèi)回本成為常態(tài)，旺季一房難求也是所有民宿的常態(tài)，這也導致大量的城市人群進入到這個行業(yè)，舉家進行投資，擁有一家民宿成為那個時代的風潮。

但是市場的發(fā)展規(guī)律永遠是供需關系的挑戰(zhàn)，而且在新世紀以來，新鮮事物不斷更新，消費方式逐年改變，可以說民宿在2015年是個分水嶺，之前開民宿能虧本的少之又少，之后賺錢的民宿少之又少。

一方面是大量出現(xiàn)的民宿打破了供需關系，另一方面城市中檔品牌酒店的發(fā)展也在蠶食著這一部分客源，因為在2015年前，國內(nèi)市面上依舊是大量的經(jīng)濟型品牌酒店和單體酒店充斥市場，民宿這一特殊住宿形態(tài)的出現(xiàn)讓人們眼前一亮，更甚的是民宿把情懷相掛鉤，住一晚民宿成為所謂追尋情懷的窗口。

2015年后，各種品牌百花爭鳴，各種形態(tài)的酒店出現(xiàn)在城市中心甚至景區(qū)附近，對比傳統(tǒng)民宿性價比更高。2015年后，民宿開始走下坡路，據(jù)相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近兩年，整個民宿市場的平均入住率下降到30%以內(nèi)，盈利成為民宿行業(yè)的難題。

隨著越來越多的人逐步退出民宿行業(yè)，這個行業(yè)也迎來新的洗牌，疫情的爆發(fā)讓這個行業(yè)出現(xiàn)快速的變革，在一些地區(qū)逐步出現(xiàn)了體量更大、形態(tài)更豐富、內(nèi)容多元化、主題更鮮明的住宿度假體，這就是度假酒店的出現(xiàn)，住好成為度假酒店的核心訴求，能滿足客人不同的需求是度假酒店的服務理念，而非傳統(tǒng)民宿的情懷趨勢。

擁有專業(yè)的酒店管理和具備標準的服務內(nèi)容，也具有民宿的設計調(diào)性和情懷驅動、文創(chuàng)植入，這是新型的度假方式，更加迎合了當下主流消費人群的需要。所以，民宿的最后一部分客源正在被度假酒店所蠶食。

這三年疫情下的酒店市場什么產(chǎn)品最火？度假酒店最火，而度假酒店里的高端產(chǎn)品更火。三年疫情下什么酒店最為蕭條，是單體的低端城市商旅產(chǎn)品和中低端的民宿產(chǎn)品，據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，在整個三年里，近10萬家這一領域的住宿單元倒閉或者關門，而一些熱門地區(qū)的高端度假產(chǎn)品異常火爆，如以亞特蘭蒂斯為代表的三亞度假市場在2022年的夏季就超越了往期。

另一方面在民宿產(chǎn)品里也有佼佼者，大樂之野、匠廬等為代表的民宿品牌在這一年度也是大放異彩。

經(jīng)歷3年的整個疫情，加快了整個度假領域的變革，加速了度假市場的革新。未來的度假住宿主流將是度假酒店取代民宿，而且也會成為中國整個酒店版圖的重要一部分。

疫情改變了國人的消費習慣，也改變了眾多人的生活方式和度假方式，追求更為安全、品質、美學、娛樂、舒適、便捷成為新一代度假人群的關鍵詞，而度假酒店的發(fā)展為這個人群提供了最好的選擇。

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民宿產(chǎn)業(yè)走向“何方”

民宿的熱潮已經(jīng)漸漸褪去，度假酒店時代的來臨為人們提供了更為多樣的度假產(chǎn)品，但對于度假酒店來說和民宿一樣，依舊面臨著一個非常棘手的問題，那就是財務模型的問題。

大多數(shù)的度假酒店投資高于城市酒店，房價高于城市酒店，但回報期遠遠長于城市酒店，是目前的普遍現(xiàn)象。這是因為，中國的度假市場包括消費行為還處于探索之中，這一模式還需要相當長的過程，我相信在2024年后，隨著變革的深入，度假酒店將會擁有更加健康的模型，而越來越多優(yōu)秀的度假產(chǎn)品將會面世。

民宿的發(fā)展凝結著70或80年代出生的人文情懷，但因為消費人群的逐步變化，更為時尚的年輕的消費主力不再被所謂的情懷忽悠，更為追求舒適和多元化的消費理念，造成民宿產(chǎn)品的衰敗。

一方面龐大的存量供給和放緩的經(jīng)濟增速也讓供需出現(xiàn)矛盾，一些熱門城市數(shù)千家民宿的出現(xiàn)和無法供應這個體量的有限客源，這是問題的根源，另一方面單一的產(chǎn)品形態(tài)讓更多的年輕消費者選擇更為舒適的度假酒店和城市品牌酒店，在這個兩個方面的影響下，民宿未來前途艱難，但機會永遠是留給有準備的人的，像大樂之野這種民宿品牌依舊處于領先地位，預示著民宿主需要更多的思考，讓自己的產(chǎn)品跟得上時代的步伐。

度假端如同城市酒店一樣，未來還是連鎖品牌的天下，當下度假端連鎖化遠未達到城市端的比例，是因為離開了城市標準化產(chǎn)品后度假產(chǎn)品無法形成統(tǒng)一的盈利模式，但我相信隨著市場的不斷革新，未來度假端的標準和服務更為完善，度假酒店也將會進入一個群雄逐鹿的時代。

我們的相關言論和論據(jù)在今天都在一一實現(xiàn)之中，疫情之后的度假酒店板塊整體上揚都在印證了這一事實，在國內(nèi)休閑度假板塊崛起和“千禧一代”“Z世代”等消費群體的拉動下，多元化的度假市場迎來了長足的發(fā)展，而傳統(tǒng)民宿聚集區(qū)在遭受重創(chuàng)，短期看是疫情的持續(xù)影響，長角度看是消費模式的改變和度假大格局的變化，這和消費結構、消費思維、消費理念、產(chǎn)品供應、品牌思維、投資人方向等都有直接的關聯(lián)。

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度假酒店的“未來”

度假市場上不是缺乏住宿產(chǎn)品，也不缺乏客源群體，而是缺乏具備審美與內(nèi)容的核心競爭力產(chǎn)品，在當下的度假酒店市場里，需要設計者思考、業(yè)主思考、品牌方思考，文化與度假資源需要整合起來，不能單單是做一家民宿，而是在地文化的綜合創(chuàng)造，做在地化運營再到最終度假場景打造，從而能形成一個目的地度假形態(tài)綜合體，才能更多的吸引客源。

度假市場的發(fā)展形態(tài)有幾個核心方向，一方面是國內(nèi)大循環(huán)的外界誘導，促使休閑消費轉向內(nèi)地。另一方面的國內(nèi)度假市場產(chǎn)品的自我革新，從單一的民宿單元發(fā)展到多元化的住宿度假業(yè)態(tài)，國內(nèi)的度假板塊可以說經(jīng)過了1.0、2.0到3.0的變遷。從早期的隱居、花間堂等民宿品牌的代表如今紛紛轉型高端度假市場，開元森泊及club med地中海俱樂部等這類更為多元的度假村形態(tài)發(fā)展都為度假市場增添了活力。

除去產(chǎn)品更新的元素之外還有更為核心的要素是消費群體的轉變，早期經(jīng)濟型酒店發(fā)展時期，民宿這種具備情懷驅使的產(chǎn)品打動了第一批度假客人，當這批70后、80后為代表的客人坐在民宿的公共區(qū)間，與民宿老板娘（經(jīng)營者）來一場暢聊心扉的感動，促成了早期民宿的蓬勃發(fā)展。

然而國內(nèi)產(chǎn)品更新?lián)Q代快，消費群體更新也快，如今是85后、90后、00后的消費群體時代，這個群體占比度假市場80%以上，并且具備強勁的消費實力，他們的消費需求和審美都有著革新?lián)Q代的變化，以親子游和自駕、團建帶動的新一代消費群體，是產(chǎn)品被動革新的推動要素，你的產(chǎn)品必須符合他們的審美和需要，否則就無法立足于競爭激烈的度假市場。

度假酒店應該說脫胎于民宿，但不輸于民宿，它更多的是賦予了更多的度假功能，從目的地的角度為多元化的客人打造一個舒適性的度假場所。

隨著后疫情時代的發(fā)展，傳統(tǒng)旅游目的地將會繼續(xù)遭受多重影響，而擁有不可替代性資源的旅游城市將會變的更為吃香。

拿三亞舉例，疫情緩解后的暑期度假市場蓬勃發(fā)展，傳統(tǒng)淡季反而成為反季節(jié)旺季，本來在第一季度靠哭慘賣預售而慘淡經(jīng)營的度假酒店迎來井噴式增長，高端豪華臨海的酒店一房難求，就連當?shù)爻鲎廛囁緳C都告訴我們，一個暑期掙回了一年的錢。

同樣擁有優(yōu)質海濱資源的如北海等地，為何沒有迎來同步的井噴，這和當?shù)氐穆糜伍_發(fā)和人文環(huán)境接待能力等都息息相關。

如今，亞特蘭蒂斯等為代表的高端酒店群成為三亞新的名片，很多人去三亞都是為了奔著想住某家酒店一晚，然后結束旅程。

除了三亞，成都、西安等熱門旅游城市在疫情后也得到快速復蘇，這都是依賴于這些地方獨一無二的旅游資源和人文風情。所以，對于未來的度假酒店及高端民宿發(fā)展方向，傳統(tǒng)民宿地區(qū)絕對是經(jīng)營的紅海，而具備優(yōu)質不可替代資源的城市、核心城市周邊、景區(qū)等將是度假產(chǎn)品的投資方向，因為背靠引流靠山，做起來沒那么累，除非你擁有雄厚的資金，依靠獨特的產(chǎn)品設計在小眾目的地重金打造出一個新的度假目的地。

城市和度假不是獨立的兩個板塊，他們是相輔相成的，只是城市項目的規(guī)模和產(chǎn)品線要更豐富，盈利模式更為清晰。城市度假的發(fā)展是同步的，而且更容易實現(xiàn)，也會受到Z世代的更多關注。

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多維度的度假產(chǎn)業(yè)趨勢

中國城市化過程依然是獨立發(fā)展的過程，城鄉(xiāng)發(fā)展是一個硬幣的雙面，鄉(xiāng)村振興和城市發(fā)展是一體兩面的事情，而非簡單的城鄉(xiāng)二元格局。

城市更新項目更多的是城市文化與度假的結合，把想表現(xiàn)的城市文化通過在城市的綜合業(yè)態(tài)表現(xiàn)出來，實現(xiàn)文化與度假的融合，城市更新項目更多的是把如何吸引95后、00后客群作為主線，把他們的需求和酒店的產(chǎn)品結合起來。

無論從城市度假還是目的地度假再到鄉(xiāng)村度假產(chǎn)品，綜合體化是未來的一個核心方向，度假產(chǎn)品不再單一的依靠住宿單元來實現(xiàn)收益，而是要更好的貼近消費者需要展現(xiàn)多元化供應。

從在地文化的植入到餐飲、親子、自然、康養(yǎng)等配套的植入，更多的滿足三天兩夜的客人度假需要，這才是產(chǎn)生高溢價的方向之一。

目前國內(nèi)復星旅文、國際集團、開元森泊再到大樂之野、君瀾、華住等集團，都在探索或者發(fā)展各種多元化度假產(chǎn)品，從度假酒店到度假綜合體到城市更新產(chǎn)品。

我相信未來的十年，一定是國內(nèi)度假市場的戰(zhàn)國時期，利用這幾年國內(nèi)大循環(huán)這個間隙，好好打造出自己的產(chǎn)品線。市場上不怕同質化，而是將會有越來越多的差異化產(chǎn)品面世，滿足各種消費群體的不同需求。

在當下及未來，民宿度假酒店的投資方向風險把控是最為核心的考慮因素，而單一依靠情懷驅使的民宿投資熱情必須停止，單一的住宿單元民宿將不再是市場發(fā)展的主流，也必然在“沒有內(nèi)容”的尷尬現(xiàn)狀下被迫淘汰。