來源：原創(chuàng) 王麗華 甘涌酒店研究院 侵刪

一家酒店之所以效益好，很重要的原因是其有好的管理，然而，通常情況下好的管理首先必須從好的設(shè)計開始。所謂“好”的設(shè)計，簡單通俗地說，就是要求酒店的功能設(shè)計既必須方便客人的使用，又要方便酒店的管理。從反面的角度看，酒店的設(shè)計不能含有過多個性化的東西，一個酒店的主要目標(biāo)必須是營利性的，而不能單單追求有關(guān)當(dāng)?shù)卣摹罢J可”或者在建筑風(fēng)格上太講究“獨特性”或“美感”。

假定市場需求已被事先充分了解及確認，并且酒店的自身定位已經(jīng)考慮妥當(dāng)，那么酒店想要盈利，首先就要從“設(shè)計功能效率”開始著手。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

實踐中，很多開發(fā)商都沒有把酒店的功能布局看成是非常重要的一門專業(yè)。一般而言，管理公司都會要求開發(fā)商聘請具有專業(yè)酒店設(shè)計經(jīng)驗的建筑設(shè)計師來完成酒店的設(shè)計。就此，筆者曾經(jīng)與很多國內(nèi)開發(fā)商有過交流，他們對聘用國際設(shè)計師主要存在著如下的看法及疑慮：

1、對比國內(nèi)的設(shè)計院所，國外的設(shè)計院的收費高昂；

2、認為國外的設(shè)計院不懂中國客戶的習(xí)慣及要求；

3、擔(dān)心國外的設(shè)計院不了解中國規(guī)范、法規(guī)，受制于國內(nèi)的有關(guān)法律法規(guī)不能蓋章出施工圖；

4、擔(dān)心國外的設(shè)計院無法與蓋章出施工圖的國內(nèi)設(shè)計院想配合；

5、建筑設(shè)計方面可能不需要請國外的設(shè)計院，讓他們做內(nèi)裝設(shè)計可能會更體現(xiàn)他們的專長。

基于以上原因或疑慮，開發(fā)商往往傾向于直接聘請一些曾經(jīng)作為國外設(shè)計院合作伙伴（主要負責(zé)蓋章、出施工圖）、共同參與過知名建筑物（包括酒店在內(nèi)）設(shè)計的大型國內(nèi)設(shè)計院所。這種情況通常容易發(fā)生在地、縣級市的開發(fā)商身上，因為二、三線城市的開發(fā)商一般對誰是真正的設(shè)計師并不是太在乎，只要能從原來的知名項目中借鑒一些概念，就覺得足以應(yīng)付他們所處地區(qū)的要求及市場期盼。按照這個標(biāo)準(zhǔn)衡量，一些位于上海、北京或深圳的大型設(shè)計院所應(yīng)該就足以應(yīng)付了。

根本筆者多年從事酒店前期工作的經(jīng)驗，筆者認為，一項好的設(shè)計必須充分體現(xiàn)以下六個方面的內(nèi)容：人性化、科學(xué)性、實用性、超前性、經(jīng)濟性和藝術(shù)性。

一、人性化

所謂人性化，就是堅持“以人為本”，提倡親情化、個性化、家居化，突出溫馨、柔和、活潑、典雅的特點，滿足人們豐富的情感生活需要和高層次的精神享受，適度張揚個性，通過多種形式創(chuàng)造出使客人賞心悅目、獨具藝術(shù)魅力和技術(shù)強度的設(shè)計作品。通過細小環(huán)節(jié)向客人傳遞感情，努力實現(xiàn)酒店與客人的情感溝通，體現(xiàn)酒店對客人的關(guān)懷，增加客人的親近感，無形中帶動酒店的人氣和知名度上升。

二、科學(xué)性

酒店的設(shè)計必須建立在科學(xué)性的基礎(chǔ)上，就酒店設(shè)計本身來說其分工是極其精細的，在發(fā)達國家需要有規(guī)劃、市政、金融、市場、設(shè)備、消防、燈光、音響、室內(nèi)建筑、裝飾、藝術(shù)等至少十幾個門類的專家和專業(yè)技術(shù)人員參與到一項設(shè)計當(dāng)中，甚至前期還有管理顧問、餐飲專家、采購專家和保險公司的介入。此外，建一家酒店所涉及的用品、設(shè)備和材料多達數(shù)萬種，每一種都要有精通的行家來選擇和處理。然而，在實踐中，我國新建酒店的設(shè)計多數(shù)僅由一個設(shè)計單位總包負責(zé)設(shè)計（包括建筑、空調(diào)、給排水、強弱電、視聽系統(tǒng)等）。

筆者曾經(jīng)考察過一個位于三亞灣的擁有800間客房的酒店項目，按照原來的設(shè)計，該項目的員工餐廳與員工更衣室不在同一邊，它們之間的距離差不多有250米，橫跨度很大。按照這樣的設(shè)計，員工就餐與換衣服之間就需要穿行于整個地下部分，非常明顯，項目的建筑設(shè)計師根本就不清楚酒店員工的服務(wù)流程，開發(fā)商的項目團隊也缺乏相關(guān)的知識。如果一個酒店設(shè)計方案先天的科學(xué)性已經(jīng)存在這種缺陷，以后難免不經(jīng)常修修補補。

三、實用性

酒店的市場定位不同，所服務(wù)的客人群體就會有所不同，相應(yīng)的對于酒店的功能設(shè)計要求也就不盡相同，例如度假酒店跟會議酒店肯定是不一樣的。設(shè)計的實用性就是要求設(shè)計的功能必須充分考慮到不同客人的不同需求特點，適合于不同的客人使用，同時也要方便酒店的經(jīng)營管理。因為如果不適合于客人使用，酒店便無法吸引更多回頭客；如果不方便于酒店自身管理，那么就會增加經(jīng)營成本，也無法獲得好的經(jīng)濟效益。

舉例來說，多年前，一般酒店的建筑設(shè)計都很流行用玻璃幕墻，可使用后卻帶來了不少操作上的問題，如幕墻的清洗困難、能源附加成本的增加等。理性地考慮一下，是否每家五星酒店都應(yīng)該用玻璃幕墻呢？筆者以為不然，例如，以前筆者參與的重慶一家酒店項目就沒有采納玻璃幕墻建議，現(xiàn)在該酒店仍然是該市內(nèi)總體業(yè)績水平最好的酒店。

也有很多酒店高“SPA（水療）”，而且趨勢好像是越大越好?？墒呛芏鄷r候，連設(shè)計師自身都沒有弄清楚水療到底是什么東西，就把圖畫出來了。SPA里面應(yīng)該附帶什么配置，女賓部與男賓部在空間上、配置上的差異（如沖洗、更衣室、按摩、香薰治療等各功能的不同要求）如何，相信并不是每個設(shè)計院都具有相關(guān)經(jīng)驗的。有的SPA設(shè)計，由于開發(fā)商以及負責(zé)項目設(shè)計的設(shè)計院都沒有弄明白，便把一般的浴室?guī)О茨Φ牡胤焦谏稀癝PA”的名稱。要知道，光顧SPA的客人有特別的心理預(yù)期，當(dāng)他們知道了你的SPA給不了他們所想要的服務(wù)時，結(jié)果只能是只光顧一次而沒有回頭率。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

四、超前性

所謂超前性，就是要求在設(shè)計時，必須充分考慮到顧客及社會在未來的需求。目前，對于設(shè)計的要求很高，既要求綠色、環(huán)保，又要求時尚，還要盡可能地包含先進科技（如通信、視聽設(shè)備等）。同樣，在酒店的建筑設(shè)計當(dāng)中，這種超前性可能集中地體現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)盡量使用高科技成果，降低運營成本，提高效益，減少員工的勞動強度，同時也顧客提供更加便利、可靠與優(yōu)質(zhì)的人性化服務(wù)。

在現(xiàn)代酒店的前臺設(shè)計中，管理系統(tǒng)可以讓管理者可以通過酒店的前臺、后臺系統(tǒng)以及特殊的接口系統(tǒng)，使酒店具有預(yù)訂客房、住客登記、最優(yōu)排房、客賬結(jié)算、夜間審計、電話總機轉(zhuǎn)接、自動報時、應(yīng)收應(yīng)付賬款、工資結(jié)算、倉庫管理、銷售處理等各種功能，及時（Real-time）、迅速，并且準(zhǔn)確地掌握有關(guān)管理信息，更有效地提高服務(wù)質(zhì)量。

同時，高科技還體現(xiàn)在綠色和環(huán)保方面。這要求設(shè)計時要從多方面考慮原材料是否為綠色環(huán)保型，以減少能源消耗、減少污染。酒店在為客人提供舒適的食宿條件的同時，不能以犧牲環(huán)境為代價，還是社會對酒店的要求，也是為了提高效益，并對投資商負責(zé)。

不僅如此，還要引領(lǐng)新潮，體現(xiàn)出超前性。這就需要有超前的眼光，充分考慮酒店今后的發(fā)展趨勢，根據(jù)預(yù)測作出超前的設(shè)計，避免今后的重復(fù)投入。例如，隨著這幾年通信及移動娛樂技術(shù)的迅速提升，在酒店設(shè)計時，就應(yīng)當(dāng)考慮對客房內(nèi)的影音設(shè)備有更高的要求。

五、經(jīng)濟性

經(jīng)濟性很好理解，酒店永遠是以盈利為目的的，自負盈虧，開源節(jié)流，力求以最少的投入產(chǎn)生最大的經(jīng)濟回報，這些都是設(shè)計師應(yīng)當(dāng)知曉的經(jīng)濟理念。在酒店的設(shè)計上也要求充分地體現(xiàn)這一理念，控制非盈利面積在總體建筑面積中的比重，重裝飾、輕裝修，既要考慮合理性，又要體現(xiàn)經(jīng)濟性，爭取以較少投入達到最佳效果。例如，公用面積（大堂、走道、健身房、休息區(qū)等）與后臺區(qū)域（Back of the House）等部分都屬于非盈利面積，有經(jīng)驗的建筑師就有能力做到，在對酒店運營及整體的形象影響最小的前提下，將其盡量壓縮。

舉例來講，不少人在研究新建的五星級酒店時，頭腦中第一個反映出的概念是客房需要多大、多豪華。別人建了55平方米，他就要建70平方米。筆者在東莞就見過70平方米的客房，其實70平方米的房間已經(jīng)可以做兩個并不太差的各35平方米（差不多400英尺）的房間了。一個70平方米房間帶來的收益并不一定能抵兩個35平方米房間的收益。

另一個能體現(xiàn)經(jīng)濟性的地方就是酒店餐飲部分的設(shè)計。一家五星級酒店一般要求至少有3個以上提供餐飲的場所，設(shè)計師不僅應(yīng)該好好地控制這些餐飲場所的面積，還要考慮到酒店所在市場的切實需求，設(shè)計餐飲場所要符合自身的餐飲技術(shù)及資源，切勿過高地估計市場。例如在東北地區(qū)，很多酒店規(guī)劃都會包含日餐廳或韓餐廳，但從技術(shù)與運營成本角度來比較，日餐會比韓餐需要更高的管理技術(shù)與運營成本。

六、藝術(shù)性

所謂藝術(shù)性，就是酒店設(shè)計要令廣大住店客人從視覺上、心理上產(chǎn)生深刻的、賞心悅目的感覺。好的酒店設(shè)計不僅要滿足使用者視覺上的要求，還需要滿足其在聽、觸、嗅、味及氛圍上的感覺，這些都體現(xiàn)出以人為本的設(shè)計理念，讓客人能感覺到舒心、溫馨，以及心靈上的滿足。如果某些建筑或布置能做到設(shè)計獨特、創(chuàng)意新穎、造型別具一格，還可以成為酒店的標(biāo)志，無形中強化了酒店在客人心目中的形象，增加了酒店的品牌價值，可能給酒店帶來不可估量的經(jīng)濟效益。

不過藝術(shù)性是非常主管的衡量標(biāo)準(zhǔn)。例如，到底弧形的外立面好，還是方方正正的好？很多情況下，開發(fā)商并不會首先咨詢有關(guān)專家的意見，而是經(jīng)常把很多個人喜好投射到酒店的設(shè)計要求上。不僅如此，很多時候建筑的外形設(shè)計還會加入當(dāng)?shù)卣囊庖娂捌渌紤]因素（如風(fēng)水等），以致影響到設(shè)計師的本來意圖。

還有，我們需要認識到，酒店要建設(shè)得美觀好看是有成本的，開發(fā)商必須考慮到不同設(shè)計在投入及產(chǎn)出間的比率。舉例來說，在德國柏林的麗笙（Radisson SAS）酒店大堂中設(shè)有一個世界上獨一無二的巨型水族塔（高25米，容量100萬公升）。水族塔建成后，馬上變成柏林市的焦點，多次受到電影界的垂青成為外景拍攝地。但是，這種設(shè)計是否同樣適用于中國呢？相比于柏林五星級酒店一般都在200歐元以上的房價（而我國整體還不到100美元）以及所需之技術(shù)和工藝而言，這種大水族塔不一定是國內(nèi)酒店藝術(shù)未來5至10年的發(fā)展方向。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

以上幾點，都是開發(fā)商在制作酒店設(shè)計藍圖時應(yīng)當(dāng)遵循的原則。除此之外，作為項目的所有權(quán)人，開發(fā)商還應(yīng)當(dāng)意識到：

第一，項目班子固然重要，但具有經(jīng)驗的專業(yè)設(shè)計與顧問團隊才是中堅執(zhí)行者，他們既可以幫助業(yè)主創(chuàng)造附加價值，也可能會令一座酒店留下永遠的遺憾。

第二，與國際酒店相比，中國的酒店設(shè)計較為中性，大部分處于模仿或借鑒國外實例，并加以引進的階段，敢于樹立個性文化的酒店較少。中國投資者向來較為保守，如無過往實例，絕不敢越雷池半步，這便造成了國內(nèi)酒店建筑設(shè)計的瓶頸。因此，在客觀大環(huán)境暫時并不十分理想的情況下（中國用于技術(shù)研發(fā)的投入不到GDP的2%），好的設(shè)計可能還是需要依賴國外的經(jīng)驗。

第三，越好的設(shè)計師及團隊其設(shè)計越容易只代表設(shè)計師及團隊本身的喜好，而并不一定是一個項目最合適的設(shè)計。有善于處理超高層酒店的設(shè)計師，有專門做會議酒店的設(shè)計師，也有最能夠打造度假酒店所需氛圍的設(shè)計師，但很可惜的是沒有一個是全才。開發(fā)商應(yīng)該多認識、多了解一些專業(yè)的顧問或管理公司，參考（一個以上）專業(yè)顧問或管理公司的針對性意見制定設(shè)計要求，以覓得最合適的設(shè)計單位。

客觀地說，目前在國內(nèi)若建造“單體”的酒店項目，在經(jīng)濟回報上已經(jīng)不是非常理性的選擇了，理由是酒店業(yè)現(xiàn)在的競爭強度與40年前相比已經(jīng)不能同日而語，此外建造“單體”的酒店項目無論在資本上，還是在技術(shù)上都需要超高的投入，而回收期往往過長。相比之下，“綜合體”模式越來越顯示出其獨有的優(yōu)勢。

所謂“城市綜合體”，在當(dāng)下的中國房地產(chǎn)界有一個約定俗稱的定義，即從產(chǎn)品形式講，一般有五種業(yè)態(tài)，即酒店、寫字樓、商業(yè)樓、公寓和住宅，稱為4+1模式。在國外城市綜合體的英文名為“HOPSCA”，是英文單詞“Hotel”酒店、“Office”（寫字樓）、“Park”（公園）、“Shoping mall”（購物中心）、“Convention”（會議中心、會展中心）、“Apartment”（公寓）首個字母的縮寫。

城市綜合體的概念源于美國，最早的成功案例是經(jīng)久不衰的美國紐約洛克菲勒中心，而亞洲的經(jīng)典城市綜合體項目就是號稱規(guī)劃建造了18年的東京六本木。從香港的經(jīng)驗來看，綜合地產(chǎn)發(fā)展模式在20世紀(jì)80年代末就已經(jīng)出現(xiàn)了，比起紐約與東京顯得有點晚，但成功的案例卻不少。早期較為人知的有沙田的“新城市廣場”、灣仔的“香港會展中心”、港島金鐘的“太古廣場（Pacific Place）”，還有IFC（國際金融中心）、九龍旺角的“朗豪坊（Langham Place）”、香港機場附近東涌的“東薈城（Citygate）”等。

在中國內(nèi)地人們最熟悉的城市綜合體可能當(dāng)數(shù)北京國貿(mào)中心了，它是中國規(guī)模最大的綜合性高檔商業(yè)中心之一，集辦公、五星級酒店、會議、展覽、購物和娛樂等多功能于一體，項目初建至今差不多已經(jīng)20年了，國貿(mào)三期于2008年才剛剛建成。

從項目的資金需求角度考慮，由于土地價格昂貴，在一線城市大肆圈地已經(jīng)變得不太可能，盡管經(jīng)濟急速降溫也造成很多新拍賣的地塊價格下調(diào)，但是要知道如今在建的或正在籌建的不少項目仍是在低價偏高的時候所買入的。因此，為降低單一項目的投資風(fēng)險，開發(fā)商已經(jīng)意識到不同地產(chǎn)項目間相互烘托、相互補充的協(xié)同作用。也正是基于此，綜合體項目將更具吸引力及市場生命力。

綜合體項目的產(chǎn)生往往也正是為了滿足二、三線城市或一線城市的衛(wèi)星城市更快達到城市化，諸如廣州新塘區(qū)的碧桂園鳳凰城、長沙的中信新城等。城市綜合體已經(jīng)成了政府推動城市化進程的標(biāo)志性商業(yè)模型，幾乎每個城市都要打造集當(dāng)?shù)刈罡叩慕ㄖ?，體量最大、最高級的商場，最好（三星以上）的酒店于一體的復(fù)合建筑群，從而不僅可以極大地提升城市的形象，滿足政績工程的需求，還可以拉動區(qū)域經(jīng)濟和文化的發(fā)展。

酒店項目的開發(fā)在某一綜合體開發(fā)項目到底扮演何種角色呢？根據(jù)筆者的經(jīng)驗，主要在以下4種情況中，酒店會出現(xiàn)在一個綜合體的項目內(nèi)：

1）酒店作為項目的主角，是一個綜合體項目的品牌，投資商也太計較投入，而是更重視酒店所產(chǎn)生的全方位的品牌效應(yīng)。例如上海金茂大廈（凱悅酒店）、上海國際金融中心（柏悅酒店）。

2）酒店作為一個提升、拉動并增加其他功能部分價值的組成部分，因此，它也可能有充足的預(yù)算。例子很多，如北京東方廣場（君悅酒店）、北京銀泰中心（柏悅酒店）、深圳羅湖萬象城（君悅酒店）、上海北外灘的大部分綜合性項目。

3）酒店作為一個政府售地的前提（后附帶）條件，倘若位置不太理想，開發(fā)商將非常謹(jǐn)慎地投入，并把重點與回報預(yù)期放在其他功能上。例如廣東某知名地產(chǎn)集團的多個位于城市邊緣的綜合開發(fā)項目，以及不少處于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的大宗開發(fā)項目。

4）開發(fā)商可能并不想持有酒店，但項目又需要有酒店存在。在此種情況下，酒店項目在開發(fā)過程中被轉(zhuǎn)讓的機會就很大。例如，早期北京宣武區(qū)福地廣場中一座建筑面積4.7萬平方米的酒店項目大樓就轉(zhuǎn)讓給浙江的開元集團。

以上只是在綜合體項目中開發(fā)酒店的一些典型情況，開發(fā)商在思考酒店設(shè)計的時候，需要時刻提醒自己所擁有的酒店在綜合體項目中所扮演的角色，因為不同的角色會衍生不同的設(shè)計問題和不同的造價預(yù)算。

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