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新年伊始，不少酒店迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”?；赝^(guò)去一年，大眾出游熱情高漲，節(jié)假日里的酒店被一次次推上預(yù)訂高峰，而市場(chǎng)的復(fù)蘇也帶動(dòng)了酒店業(yè)績(jī)的提升。不少業(yè)者對(duì)酒店投資持有樂(lè)觀態(tài)度，看好宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好背景下萌生的投資新機(jī)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)中檔及以上品牌酒店簽約量約同比增長(zhǎng)35%以上，扭轉(zhuǎn)此前的投資熱情回落局面。在簽約量提升的同時(shí)，也有投資人清醒地意識(shí)到，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)明顯加劇，想要投資回報(bào)率迅速達(dá)到預(yù)期并不容易。那么，投資酒店怎樣做才能有更好的前景，還有哪些趨勢(shì)值得關(guān)注？

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話(huà)題一：投資環(huán)境如何，怎么選擇？

“隨著宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期，‘躺著’賺錢(qián)的階段過(guò)去了，韌性時(shí)代已然到來(lái)，而在這時(shí)，良好的投資決策能力顯得尤為重要?！比A住集團(tuán)創(chuàng)始人季琦說(shuō)。

季琦分析，具體來(lái)看，在需求側(cè)，當(dāng)前出行市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)，民間資本充裕，但投資機(jī)會(huì)卻不多。從供給端來(lái)看，物業(yè)空置率提升，租金下降；品牌連鎖優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯，業(yè)主方和客戶(hù)端對(duì)其認(rèn)可度逐步增強(qiáng)，低線(xiàn)城市連鎖率低，也為連鎖酒店的下沉提供了發(fā)展空間。

北京第二外國(guó)語(yǔ)學(xué)院旅游科學(xué)學(xué)院教授李彬認(rèn)為，去年，酒旅市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的回暖趨勢(shì)，酒店投資勢(shì)頭也隨即展現(xiàn)出新景象。今年，酒店業(yè)的投資情況值得期待。

華住資深酒店投資人劉蘭榮也比較看好中高端酒店投資?！叭绻軌虬丫频甑牡囟芜x好，開(kāi)設(shè)在城市的核心區(qū)域以及繁華地段，并把產(chǎn)品做好，是更能保證效益的。”

“中高端酒店投資呈現(xiàn)主題化、融合化（文旅融合和跨界融合）、數(shù)智化等特點(diǎn)，度假方向是亮點(diǎn)。投資人應(yīng)更看重存量資產(chǎn)的改造提升，對(duì)增量資產(chǎn)投入需要謹(jǐn)慎?！敝袊?guó)旅游研究院產(chǎn)業(yè)所所長(zhǎng)楊宏浩說(shuō)，當(dāng)下酒店投資的邏輯是輕投入、重回報(bào)。當(dāng)然，重投入的項(xiàng)目，更要關(guān)注項(xiàng)目盈利空間。

在季琦看來(lái)，要堅(jiān)持三好、四低和四戒，即好品牌、好產(chǎn)品、好租金，確保投資者保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；堅(jiān)持低線(xiàn)市場(chǎng)（三四線(xiàn)城市市場(chǎng)）、低成本、低投入、低杠桿，充分挖掘三四線(xiàn)城市投資成本低、酒店品牌連鎖化率低的優(yōu)勢(shì)；戒浮躁、戒高大上、戒好大喜功、戒高調(diào)，兼顧投資回報(bào)與客人體驗(yàn)，避免在投資時(shí)盲目跟風(fēng)、頭腦過(guò)熱。

“對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，當(dāng)下他們更注重投資回報(bào)率，投資會(huì)更加謹(jǐn)慎，會(huì)時(shí)刻關(guān)注經(jīng)濟(jì)政策的變化，依靠大數(shù)據(jù)對(duì)市場(chǎng)做出判斷，不再單純依靠政府的招商引資或是房地產(chǎn)配套建設(shè)?！苯髭M江綠地鉑驪酒店總經(jīng)理朱磊說(shuō)。

中高端酒店市場(chǎng)投資更加追求品質(zhì)提升，看重品牌影響力和期待多元化經(jīng)營(yíng)。北京朝陽(yáng)麗亭酒店投資人王榮森認(rèn)為，行業(yè)已經(jīng)到了洗牌的階段，未來(lái)市場(chǎng)會(huì)淘汰一些位置欠佳服務(wù)品質(zhì)跟不上的酒店?！斑@是好事，優(yōu)勝劣汰才是一個(gè)行業(yè)健康發(fā)展該有的樣子。未來(lái)酒店市場(chǎng)會(huì)突出一個(gè)‘卷’字，過(guò)往靠粗放型的野路子走不通了，更多拼的是專(zhuān)業(yè)能力。從業(yè)者需要理性看待行業(yè)復(fù)蘇，以更長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看待酒店投資?！?/p>

首旅如家酒店集團(tuán)總經(jīng)理孫堅(jiān)在接受采訪(fǎng)時(shí)介紹，持續(xù)擴(kuò)充中高端酒店數(shù)量仍是首旅如家的重要戰(zhàn)略，未來(lái)不會(huì)再一味追求數(shù)量，轉(zhuǎn)而向質(zhì)量要效益。

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話(huà)題二：未來(lái)機(jī)遇在哪，如何把握？

季琦分析，中國(guó)酒店未來(lái)主要的商業(yè)模型有兩類(lèi)，一是有限服務(wù)和精選服務(wù)，全服務(wù)進(jìn)入存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段；二是租賃物業(yè)、加盟品牌，從整個(gè)市場(chǎng)容量來(lái)看，酒店市場(chǎng)增量主要來(lái)自加盟。

以上布局方向在錦江酒店的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)上也有所印證。錦江酒店去年第三季度財(cái)報(bào)顯示，旗下境內(nèi)外有限服務(wù)型酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)較上年同期大幅回升。錦江酒店輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的動(dòng)作也在延續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，錦江酒店已經(jīng)陸續(xù)賣(mài)掉多家酒店資產(chǎn)，關(guān)停數(shù)家直營(yíng)店。去年第三季度，錦江酒店新開(kāi)業(yè)酒店313家，凈增開(kāi)業(yè)酒店197家，其中直營(yíng)酒店減少26家，加盟酒店增加223家。

朱磊分析，酒店市場(chǎng)存在存量較大但管理欠缺，連鎖品牌酒店較少的問(wèn)題，這些給了大品牌下沉市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。中高端酒店投資分為新建和收購(gòu)兩種，一線(xiàn)城市流動(dòng)的高凈值人群多，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，能夠支撐起新建酒店，下沉市場(chǎng)則更多依賴(lài)加盟和特許經(jīng)營(yíng)等形式進(jìn)行拓展。

“一二線(xiàn)城市的機(jī)遇在于存量盤(pán)活，契合都市居民休閑需求的綜合性度假酒店、主題酒店等更值得關(guān)注?！北本┑诙鈬?guó)語(yǔ)學(xué)院中國(guó)文化和旅游產(chǎn)業(yè)研究院副教授吳麗云分析。

“未來(lái)酒店投資的趨勢(shì)可能會(huì)更加注重品質(zhì)、差異化和技術(shù)創(chuàng)新。”南京旅游職業(yè)學(xué)院酒店管理學(xué)院副教授馬衛(wèi)分析，對(duì)于一二線(xiàn)城市，盡管競(jìng)爭(zhēng)激烈，但通過(guò)提供定制化服務(wù)、獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格、高端的休閑設(shè)施以及整合當(dāng)?shù)匚幕?，仍有機(jī)會(huì)吸引高端消費(fèi)群體。

李彬認(rèn)為，對(duì)于一二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，仍有比較大的機(jī)會(huì)，中高端酒店是當(dāng)前國(guó)內(nèi)外酒店品牌爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)。尤其是一些同檔次的老舊酒店物業(yè)有著很大的翻牌空間。

未來(lái)，想要實(shí)現(xiàn)酒店投資的良性發(fā)展，酒店品牌方與投資人需要實(shí)現(xiàn)“雙向奔赴”。吳麗云認(rèn)為，雙方要明確利益點(diǎn)，品牌應(yīng)與投資方的定位相契合，才能助力投資人實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。作為投資人，應(yīng)選擇最契合其投資戰(zhàn)略的品牌，并為之提供最優(yōu)的運(yùn)營(yíng)管理環(huán)境，助力品牌方做好自己的專(zhuān)業(yè)管理。在吳麗云看來(lái)，雙方明確各自的功能點(diǎn)，不越界很重要。作為投資人，不應(yīng)插手酒店具體運(yùn)營(yíng)，而作為品牌方，則應(yīng)將運(yùn)營(yíng)利益最大化，為投資人提供最優(yōu)的運(yùn)營(yíng)結(jié)果。

當(dāng)下，中高端酒店投資與此前相比有不小變化，行業(yè)更加看重酒店的市場(chǎng)價(jià)值與商業(yè)邏輯，遵循市場(chǎng)導(dǎo)向。在李彬看來(lái)，品牌方需要在前期的投資測(cè)算、可行性論證、酒店設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)進(jìn)行參與，與投資人共同完成，讓酒店項(xiàng)目更加貼近當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)和需求、更符合市場(chǎng)規(guī)律。投資方要尊重和把握酒店的市場(chǎng)規(guī)律，特別是在項(xiàng)目運(yùn)行后，不得違反合同約定和過(guò)度干預(yù)。雙方都講求契約精神，才能把酒店項(xiàng)目完成好。

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話(huà)題三：下沉市場(chǎng)要做嗎，能否共贏？

在不少業(yè)者眼中，下沉市場(chǎng)有著不小的優(yōu)勢(shì)。慢曲酒店（北京房山航天科技城店）投資人邱不語(yǔ)認(rèn)為，到下沉市場(chǎng)做中高端酒店，投資成本和運(yùn)營(yíng)成本可以降低很多。如果運(yùn)營(yíng)得當(dāng)、找準(zhǔn)客源定位，在下沉市場(chǎng)能獲得相對(duì)較高的回報(bào)。尤其是單房?jī)r(jià)投資額在10萬(wàn)至12萬(wàn)元的中高端酒店，非常適合有成長(zhǎng)空間的地區(qū)，比如GDP增長(zhǎng)速度維持在8％左右的地級(jí)市。

“下沉市場(chǎng)的客源較為穩(wěn)定，基本上兩年多就能收回成本?！眲⑻m榮發(fā)現(xiàn)，下沉市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)在于淡旺季不明顯，租金便宜。尤其是春節(jié)期間，這些城市會(huì)迎來(lái)大批返鄉(xiāng)探親人員，因家中居住空間有限，部分人選擇住酒店。

根據(jù)華住的相關(guān)數(shù)據(jù)，低線(xiàn)城市酒店業(yè)績(jī)恢復(fù)較快。這些城市往往具有相對(duì)穩(wěn)定的客群，酒店經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性更強(qiáng)，因此抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。同時(shí)，低線(xiàn)城市租金租售比是20％，低于一二線(xiàn)城市，還有租金便宜、投入成本低的特點(diǎn)。而季琦提到的低線(xiàn)城市市場(chǎng)，正契合了業(yè)者所說(shuō)的下沉市場(chǎng)。

“下沉市場(chǎng)除了通常意義上的四五線(xiàn)城市，還包括大中型城市里的縫隙市場(chǎng)?！崩畋蛘f(shuō)，大中城市中有很多局部和區(qū)域性市場(chǎng)，比如新建的社區(qū)、工業(yè)園區(qū)、文旅產(chǎn)業(yè)區(qū)，以及醫(yī)院、大學(xué)周邊的新興區(qū)域，具有比較明顯的市場(chǎng)屬性，可以成為酒店投資的重點(diǎn)。此外，中西部地區(qū)部分熱門(mén)城市，以及文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)較好的城市，也是值得關(guān)注的市場(chǎng)。

“酒店投資機(jī)會(huì)始終存在?！睏詈旰普J(rèn)為，中高端酒店投資的市場(chǎng)空間有3個(gè)方向，一是下沉市場(chǎng)，二是西北和東北地區(qū)的旅游城市，三是共建“一帶一路”沿線(xiàn)城市。

在朱磊看來(lái)，下沉市場(chǎng)的投資空間在于有酒店存量而管理欠缺、連鎖品牌缺少，這給了連鎖品牌下沉市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

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下沉市場(chǎng)要如何投資？

李彬建議，一是做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)足夠熟悉，把握當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣、地域文化、營(yíng)商環(huán)境、用工政策等，避免盲目運(yùn)營(yíng)。二是產(chǎn)品設(shè)計(jì)充分考慮下沉市場(chǎng)特色，進(jìn)行本土化設(shè)計(jì)與調(diào)整，設(shè)計(jì)屬于當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品模型和品牌，適應(yīng)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)需求，避免把大城市的產(chǎn)品模型、投資模型進(jìn)行生搬硬套。三是運(yùn)營(yíng)管理充分考慮下沉市場(chǎng)的情況，包括員工管理模式、營(yíng)銷(xiāo)推廣方式等。

“對(duì)于下沉市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，投資者可以通過(guò)調(diào)研當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的偏好和需求，開(kāi)發(fā)適合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的酒店項(xiàng)目。比如，開(kāi)發(fā)具有地方特色的精品酒店，或者提供具有高性?xún)r(jià)比的商務(wù)酒店。還可以運(yùn)用數(shù)字化管理和智能化技術(shù)，如在線(xiàn)預(yù)訂系統(tǒng)、智能客房服務(wù)等，提升運(yùn)營(yíng)效率?！瘪R衛(wèi)說(shuō)。

在吳麗云看來(lái)，可以發(fā)掘小城紅利，關(guān)注低投入、低租金、低人工的中高檔酒店，以及小城酒店的數(shù)智化發(fā)展和連鎖化發(fā)展。（記者 唐伯儂）

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三位酒店投資人的生意經(jīng)

同樣投資酒店，甚至在同一地段，用同一檔次的品牌，有的投資人賺翻了，有的投資人卻空歡喜一場(chǎng)，這是為何？“如果投資人能看透自己所需，摸清市場(chǎng)狀況，看懂品牌價(jià)值，也許就能找到答案?！庇袠I(yè)者回答道。投資酒店遠(yuǎn)不如想象中那么簡(jiǎn)單，盈利和賠錢(qián)有時(shí)僅在投資人的一念之間。那么，投資酒店最忌諱什么？難點(diǎn)在哪？哪些坑需要避開(kāi)？日前，中國(guó)旅游報(bào)記者采訪(fǎng)了3位在連鎖酒店領(lǐng)域有豐富經(jīng)驗(yàn)的投資人，聽(tīng)聽(tīng)他們的生意經(jīng)。

第一本經(jīng)：用踏實(shí)本分心態(tài)投資

這段時(shí)間，讓華住資深酒店投資人劉蘭榮最開(kāi)心的事莫屬盤(pán)點(diǎn)去年業(yè)績(jī)時(shí)，她投資的酒店中，有兩家的RevPAR（每間可銷(xiāo)售房平均實(shí)際收入）在華住集團(tuán)旗下所有同品類(lèi)酒店中名列前茅?！熬褪堑囟魏?、產(chǎn)品漂亮、效益高?！闭劶敖?jīng)驗(yàn)時(shí)，劉蘭榮反復(fù)提到了一句。

至今，劉蘭榮還記得當(dāng)年她拿到北京王府井區(qū)域一棟物業(yè)時(shí)，華住集團(tuán)創(chuàng)始人季琦給她的建議，用桔子水晶品牌，做中高端市場(chǎng)。當(dāng)時(shí)，季琦的理由是，這棟物業(yè)的周邊多是中端酒店，在一線(xiàn)城市這樣繁華的街區(qū)，做中高端市場(chǎng)生意肯定好。果然，現(xiàn)在一到旺季，劉蘭榮投的這家酒店的RevPAR能比周邊酒店高出不少。“當(dāng)諸多品牌扎堆在同一好地段時(shí)，大家拼的就是誰(shuí)的產(chǎn)品更有差異性，更能吸引客人、留住客人?！?/p>

在劉蘭榮的生意經(jīng)里有兩個(gè)“新”和一個(gè)“心”：產(chǎn)品要更新、銷(xiāo)售要?jiǎng)?chuàng)新，服務(wù)有耐心。

“想要保持高收益，產(chǎn)品一定要及時(shí)迭代，這一點(diǎn)是投資人該做的?！眲⑻m榮分享道。這幾天，她于2017年投資的全季酒店（北京天壇店）的大堂正在裝修。老客人進(jìn)門(mén)后會(huì)問(wèn)她：“大堂看上去挺新的，干嗎重裝？”每當(dāng)這時(shí)，劉蘭榮總會(huì)略帶神秘地說(shuō)：“等過(guò)幾天收拾好了就會(huì)發(fā)現(xiàn)不一樣了。”在劉蘭榮看來(lái)，作為北京第一家全季3.0加盟店，這個(gè)項(xiàng)目是完全按照品牌規(guī)格做的，空間寬敞、舒適、漂亮，需要好好維護(hù)，常換常新。也正是因?yàn)樗膱?jiān)持，這家酒店留住了不少老客人，又因生意好，把店長(zhǎng)、樓層主管、工程師傅都留下了。在眾人的呵護(hù)下，酒店運(yùn)營(yíng)十分穩(wěn)定。而這背后也藏著劉蘭榮獨(dú)到的投資眼光。

前幾天，劉蘭榮遇到了一位年輕投資人，興沖沖地想要盤(pán)下北京一個(gè)核心商圈的物業(yè)做酒店。劉蘭榮細(xì)問(wèn)發(fā)現(xiàn)，這棟物業(yè)除了地段好外，其他的條件都不理想，不僅老舊，還可能涉及產(chǎn)權(quán)問(wèn)題需要處理?！叭绻俏遥粫?huì)接這種有瑕疵的物業(yè)?！眲⑻m榮在行業(yè)深耕了17年，在這位老酒店投資人看來(lái)，抱著踏實(shí)本分的心態(tài)去做投資是最重要的?！皠e盲目地為了開(kāi)店而開(kāi)店，哪怕遇到看似很好的項(xiàng)目，也要先冷靜下來(lái)根據(jù)物業(yè)的地理位置、實(shí)際條件、租金等方面情況，估算清楚幾年能收回成本?，F(xiàn)在，遇到感興趣的項(xiàng)目，我會(huì)先讓當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)人員幫我算筆賬，除了投資成本外，還包括物業(yè)周邊是否有競(jìng)品，如果有，RevPAR能做到多少的數(shù)據(jù)。若投資回報(bào)周期在5年以上，我就馬上放棄，繼續(xù)觀察，直到有合適的項(xiàng)目。”

現(xiàn)在，劉蘭榮在全國(guó)10多個(gè)城市有酒店投資項(xiàng)目，在她看來(lái)，如果做加盟店，計(jì)算投資回報(bào)率時(shí)，一定要把品牌的影響力和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力考慮進(jìn)去。好酒店是選出來(lái)的，選品牌是其中關(guān)鍵的一環(huán)。

第二本經(jīng)：避開(kāi)那些容易踏入的坑

“不少剛開(kāi)始創(chuàng)業(yè)的人，心中有一團(tuán)火，恨不得馬上就能闖出名堂。但投資酒店恰恰是一個(gè)急不得的項(xiàng)目?！本频晖顿Y人徐勇是“過(guò)來(lái)人”，在全國(guó)投了20多家酒店。收到記者的采訪(fǎng)邀約時(shí)，他表示這一次最想聊的是他曾踩過(guò)的坑?！澳馨堰@些坑避過(guò)去了，就離成功不遠(yuǎn)了?！毙煊抡f(shuō)。

徐勇就有過(guò)“把一手好牌打得稀爛”的經(jīng)歷。那時(shí)，他手上有一筆資金，想投點(diǎn)項(xiàng)目，正舉棋不定時(shí)，朋友邀請(qǐng)他一起合資開(kāi)一家酒店。物業(yè)的位置十分好，在一個(gè)二線(xiàn)城市的核心商圈。某快捷酒店品牌方正好找上門(mén)來(lái)，報(bào)出了單房成本7萬(wàn)元的價(jià)格。在品牌方的引導(dǎo)下，徐勇和朋友一合計(jì)，如果這家酒店平均房?jī)r(jià)在280元，入住率不低于80%，不到4年就能收回成本。兩人立即拍板：“干”。簽合同前，徐勇還想方設(shè)法跟品牌方殺了殺價(jià)，以為這樣就萬(wàn)無(wú)一失了。

然而，投一家酒店遠(yuǎn)沒(méi)有他們想象中那么簡(jiǎn)單。從選址、選品牌到裝修，從辦理證照到招聘人員，從營(yíng)銷(xiāo)到管理……沒(méi)有一件事可以省心。而徐勇遇到的問(wèn)題是：開(kāi)業(yè)后，雖然酒店平均入住率保持在80%以上，但平均房?jī)r(jià)和RevPAR卻始終沒(méi)有達(dá)到理想狀態(tài)，所以酒店一直虧損，想要如期回本的愿望很難實(shí)現(xiàn)。

類(lèi)似場(chǎng)景對(duì)于很多投資人來(lái)說(shuō)并不陌生。問(wèn)題究竟出在哪兒？

“首先，簽物業(yè)時(shí)只關(guān)注了地段，但沒(méi)有注意到其老化程度十分嚴(yán)重，讓裝修成本超出了預(yù)算，導(dǎo)致單房造價(jià)飆升了一倍。其次，雖然地段好，但區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，周邊已經(jīng)有好幾家同檔次酒店，房?jī)r(jià)根本拉不上來(lái)。”徐勇分析道，而更深層次的原因就是投資心情太急迫。

“很多投資新手入局時(shí)，會(huì)遇到相同的問(wèn)題，只看品牌方列舉的成功案例，認(rèn)為可以簡(jiǎn)單復(fù)制，卻沒(méi)有考慮失敗的概率。如果當(dāng)時(shí)我們?nèi)?shí)地了解區(qū)域市場(chǎng)情況，摸清物業(yè)改造成本，改投一個(gè)中端品牌，結(jié)果可能就不同了，至少可以與周邊酒店形成差異化競(jìng)爭(zhēng)?！敝钡浆F(xiàn)在徐勇在談起此事時(shí)依然有些懊悔。

如今，徐勇已經(jīng)成長(zhǎng)為理性投資人，一開(kāi)口就是房?jī)r(jià)、入住率、利潤(rùn)。在他看來(lái)，好的品牌，首先是能帶來(lái)高回報(bào)。如何判斷這一點(diǎn)？他認(rèn)為，就是能做到開(kāi)源、節(jié)流、降本。

“投資人應(yīng)清楚地意識(shí)到，加盟品牌等同于給酒店定位，這直接關(guān)系到日后能否提高營(yíng)收。品牌的核心價(jià)值是否契合自己的投資定位和需求很關(guān)鍵，切勿逮著末節(jié)當(dāng)主干，也別憑著碎片信息作決策。”徐勇提醒，另外，工程投入是酒店投資的大頭，如果品牌方未從物業(yè)原始結(jié)構(gòu)出發(fā)考慮改造方案，只是粗暴地要求復(fù)制品牌標(biāo)準(zhǔn)，投資人就需要考慮是否要換一個(gè)合作方，因?yàn)椤跋髯氵m履”很容易導(dǎo)致成本預(yù)算超標(biāo)。

徐勇認(rèn)為，合理節(jié)省下來(lái)的運(yùn)營(yíng)成本都是利潤(rùn)。想要節(jié)流就需要一個(gè)將管理做到極致的店長(zhǎng)，并能針對(duì)酒店的特點(diǎn)，定制“降本增效”的妙招。這樣的店長(zhǎng)能留住的時(shí)間越長(zhǎng)，酒店就越受益，因?yàn)楹玫觊L(zhǎng)太難找了。

“在投資圈有這么一句話(huà)，風(fēng)投其實(shí)最喜歡的是連續(xù)創(chuàng)業(yè)者，即便他們干砸過(guò)好幾個(gè)項(xiàng)目。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，失敗的經(jīng)驗(yàn)比成功的經(jīng)驗(yàn)要寶貴得多。酒店投資人亦是，不要因一次失敗而退縮，堅(jiān)持就是不斷精進(jìn)的過(guò)程?！毙煊氯缡钦f(shuō)。

第三本經(jīng)：做能與品牌方共贏的事

認(rèn)識(shí)酒店投資人邱不語(yǔ)的時(shí)候是在去年5月，那時(shí)候她剛投資了慢曲酒店（北京房山航天科技城店），這是一家主題性比較強(qiáng)的中高端酒店。這段時(shí)間她又在北京忙著籌開(kāi)另外一家電競(jìng)酒店，合作方是創(chuàng)電競(jìng)，項(xiàng)目落地后將是該品牌在北京的第一家連鎖店。盡管步履不停，但邱不語(yǔ)卻說(shuō)，投資中高端酒店越來(lái)越不好做了，尤其是在特別“卷”的一二線(xiàn)城市，想賺錢(qián)并不容易。

在這種情況下，邱不語(yǔ)認(rèn)為，關(guān)鍵就在于劃清門(mén)道，想明白要賺誰(shuí)的錢(qián)?！拔矣^察過(guò)很多酒店，一般RevPAR特別高的，往往是定位找得準(zhǔn)的。比如，一家酒店開(kāi)在商務(wù)區(qū)，所服務(wù)的多數(shù)是商旅客人，他們出行大多有嚴(yán)格的差標(biāo)，酒店在定位時(shí)就要考慮清楚，鎖定客群的報(bào)銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)是什么情況。這關(guān)系到如何在投資造價(jià)和服務(wù)供給上找一些平衡。反之，如果將酒店開(kāi)在景區(qū)附近，那就需要針對(duì)旅游消費(fèi)人群來(lái)設(shè)置他們眼中性?xún)r(jià)比高的產(chǎn)品，重視提升組合產(chǎn)品和衍生服務(wù)的價(jià)值?！?/p>

其實(shí)，不少投資人很清楚，越是紅海中“紅得發(fā)紫”的地方，越可能藏著新商機(jī)。而邱不語(yǔ)在北京投資的這兩家酒店都有一個(gè)特點(diǎn)，就是主攻有個(gè)性標(biāo)簽的小眾市場(chǎng)，慢曲酒店主要服務(wù)的是喜歡音樂(lè)的年輕人，而正在籌開(kāi)的電競(jìng)酒店面向的是電競(jìng)玩家?！叭绻麊巫鲋懈叨松虅?wù)酒店，我認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)在北京已經(jīng)趨于飽和了。但如果按照興趣愛(ài)好劃分受眾群體，可能還會(huì)有一些市場(chǎng)空間，或者是產(chǎn)品的利潤(rùn)會(huì)更高一些，因?yàn)槭袌?chǎng)定位更精準(zhǔn)?！笨吹铰频辏ū本┓可胶教炜萍汲堑辏┖芸於冗^(guò)爬坡期后，邱不語(yǔ)對(duì)自己的判斷更有信心了。

作為投資人，邱不語(yǔ)的心態(tài)一直很穩(wěn)，所有的決策都是不急不緩，深入調(diào)研后再下定論，尤其是在挑選品牌方面，有著自己的章法?！爱?dāng)時(shí)，我拿下物業(yè)準(zhǔn)備做電競(jìng)酒店時(shí)，很多品牌方找我想合作。說(shuō)實(shí)話(huà)，做投資可以，但玩電競(jìng)我不擅長(zhǎng)。因此，在考察市場(chǎng)時(shí)，我特意邀請(qǐng)了電競(jìng)職業(yè)選手同去，因?yàn)樗麄儾攀沁@類(lèi)酒店的?？?，按照他們的興趣點(diǎn)挑品牌，不會(huì)有太大偏差。而從他們的體驗(yàn)中也能知道品牌方的團(tuán)隊(duì)是否夠?qū)I(yè)?！?/p>

在邱不語(yǔ)看來(lái)，術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻，這一點(diǎn)很重要。由此她又聊到了另外一個(gè)話(huà)題，投資方與品牌方的共贏。的確，很多時(shí)候雙方“鬧分手”的原因，來(lái)自投資人自認(rèn)為經(jīng)驗(yàn)豐富到可以直接下場(chǎng)管理酒店。但事與愿違，很多酒店因此變得“四不像”而失了生意?！巴顿Y人要克制自己直接干預(yù)管理的念頭，在與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)達(dá)成共識(shí)后，雙方去做各自擅長(zhǎng)的事情，這樣對(duì)酒店的可持續(xù)發(fā)展會(huì)有好處。”邱不語(yǔ)說(shuō)，此外，現(xiàn)在大多數(shù)酒店集團(tuán)執(zhí)行的是多品牌戰(zhàn)略，所以，集團(tuán)能不能持續(xù)對(duì)一個(gè)品牌去維護(hù)、投入和升級(jí)，是投資人非常關(guān)注的，這也關(guān)系到再投下一個(gè)類(lèi)似項(xiàng)目時(shí)，是否會(huì)選擇與這個(gè)品牌繼續(xù)合作。

“相比其他商業(yè)來(lái)說(shuō)，投資酒店雖然回報(bào)期長(zhǎng)但也相對(duì)穩(wěn)健。尤其是選好位置，選好品牌后，血本無(wú)歸的概率很小，風(fēng)險(xiǎn)要小于投資奶茶店?！鼻癫徽Z(yǔ)說(shuō)，隨著商旅市場(chǎng)消費(fèi)的持續(xù)走熱，酒店的投資前景也更值得期待。（首席記者 王瑋）